Bezit in Indonesië

Indonesische Nationaliteit

Een persoon met een Indonesische nationaliteit kan onafhankelijk waar hij of zij woont Indonesisch grond in eigendom hebben. Bij het aanvaarden van een andere nationaliteit vervalt automatisch de Indonesische Staatsburgerschap en daarmee het recht om bezit te hebben. Indonesië erkent namelijk geen twee nationaliteiten.

Nominee

Een ‘nominee’ is een persoon of organisatie in wiens naam in zekerheid is geregistreerd het bezit wat door een andere partij (de investeerder) wordt gehouden. De nominee dient een Indonesische paspoorthouder te zijn en moet bij notariële akte genoemd en geregeld worden. U kunt er uiteraard voor kiezen om zelf een nominee aan te wijzen maar indien gewenst kunnen wij dit allemaal voor u regelen. 
Uiteraard is het verstandig u goed te laten informeren, welke keuze u ook zou willen maken.


Bij het noemen van de nominee in de notariële akte dient verder beschreven te worden dat de nominee het land niet mag verkopen en of mag verhuren zonder toestemming van de investeerder. Hij mag in feite niets doen zonder toestemming van de investeerder. In de notariële akte wordt dan expliciet afgesproken wat de gevolgen zullen zijn bij een overtreding van hetgeen is bepaald. Dit om uw positie (de investeerder) nog zekerder te maken.

Juridische Constructie

Er zullen vier aktes worden opgesteld door de notaris:

1. Loan Agreement: In deze overeenkomst wordt geregeld dat de investeerder het bedrag heeft gegeven aan de nominee (Indonesische staatsburger) in zake de aankoop van een nader omschreven stuk  grond.

2. Right of use Agreement: Hierbij wordt het recht om gebruik te maken van het stuk grond (om te bebouwen of te  bewonen) overgedragen aan de investeerder.  

3. Nominee Agreement: In deze overeenkomst wordt de commissie en of de kosten geregeld die te maken hebben met de nominee stelling en de werkzaamheden om het land aan te kopen en het recht over te dragen op de investeerder.

4. In deze akte wordt nog eens de constructie vastgelegd waarbij de onderlinge aktes met elkaar worden gekoppeld. De nominee verklaart het bedrag te hebben ontvangen en    daarvoor een stuk grond te hebben aangekocht waarbij hij het recht op gebruik heeft overgedragen op de investeerder.


In bovengenoemde aktes wordt dus verklaard dat de niet Indonesiër (investeerder) het bedrag geeft aan een Indonesische staatsburger om grond (met eventueel een bestaand huis) te kopen of grond om later een huis erop te bouwen. De Indonesiër geeft uit vrije wil de grond en (eventueel het bestaande huis) in permanent gebruik aan de niet Indonesiër die het op zijn beurt als zijn woning mag gebruiken. Correspondentie over alles wat met de grond en het huis te maken heeft gaat direct of indirect naar de investeerder die de plicht heeft om volledige, juiste en tijdige informatie te verstrekken. Hiervoor krijgt de nominee van de investeerder ook een zogenaamde zorgvergoeding (kosten naam houderschap). Hij krijgt bovendien een percentage van de verkoopwaarde van de grond en het huis bij eventuele verkoop. Om problemen in de toekomst te vermijden wordt dit al direct geregeld in bovengenoemde overeenkomsten/aktes. Daarnaast worden de spelregels vastgesteld wat te doen bij verbouwingen aan het huis of door verhuur.


Wat ook belangrijk is dat er wordt afgesproken wat er gaat gebeuren bij overlijden van de nominee of de investeerder. Vooraf wordt toestemming gegeven dat bij overlijden van één van de partijen het contract integraal over gaat op de erfgenamen. Natuurlijk staat het u vrij om hiervan af te wijken indien u dat wenst. Als laatste is vastgelegd dat kosten die betrekking hebben op het stuk grond en het huis (zoals belasting en kosten van elektriciteit) voor rekening komen van de investeerder.


Bij de aanschaf van uw nieuwe property dient u nog wel de doeleinden van uw aankoop aan te geven in de vorm van non-commerciële doeleinden of commerciële doeleinden. Dit is noodzakelijk indien u uw bezit in de toekomst wilt verkopen of verhuren.


Dit proces van aankoop zullen wij vanuit Nederland goed begeleiden en wij zullen u aangeven wanneer welke stap in het proces gemaakt dient te worden. U dient echter wel persoonlijk aanwezig te zijn in Indonesië om de aktes te legaliseren. Een machtiging aan een derde persoon is ook mogelijk maar het is wenselijk om te kiezen voor persoonlijke aanwezigheid. Daarnaast kunt u in sommige gevallen kiezen om de overeenkomsten alleen in Nederland vast te leggen. Dit kan alleen wanneer uw grond onderdeel uitmaakt van een groter geheel (een stuk grond met huis op een resort) waarbij het eigendom al geregeld is voor het geheel. Maar ook in dat geval kan eerder genoemde procedure additioneel worden gevolgd. Wij zullen u begeleiden in dit proces en aangeven wat de keuzes zijn en wat aan te bevelen is of noodzakelijk is.


Note:Heeft u een PMA (pemilik modal asing) in uw bezit, dan is het toegestaan om één stuk land onder uw (bedrijfs) naam te hebben. Vraag deze constructie bij ons aan.

Heeft u interesse of wilt u meer informatie?

Klik dan hier!